聊到十一點多鐘，換個地方去包廂里吃飯。
今天主打海鮮，掌廚的是一位閩菜大師，像白灼花螺、海蠣煎、香辣爆炒花甲、清蒸石斑魚這些家常菜，做得精致又美味。
蘇業豪比較喜歡吃醬爆尤魚以及燒汁鮑魚，嘗完用佛跳墻潤潤口，那叫一個享受。
兩杯半的白酒下肚，蘇業豪也有點上頭。
酒足飯飽之后，他正打算找個地方睡午覺，已經憋了好一會兒的徐老板，終于找到機會詢問說：
“蘇總，之前你讓我們衡大開發長租房，這里面到底有什么講究？恕我眼界不夠開闊，思來想去也沒猜到里面有什么深意。”
蘇業豪雙手插進口袋里，踩著高爾夫球場的草地往前走，被刺眼陽光照耀著，眼睛都有點睜不開，語氣帶笑：
“現在樓市行情不錯，接下來十年估計也會挺不錯，但生意人不能只看眼前。”
“這一輪金融周期已經紅火六七年，指不定哪天就會出問題，衡大應該稍微穩一穩。我覺得租賃房市場有點潛力，現在去一二線核心城市，花費十幾二十幾萬建造的小型精裝住宅，未來一年租金可能就是三四萬，收回本金以后剩下的全都是純利，住宅本身也有機會漲價。”
“整個內地那么多房地產公司，大多數都在做一錘子買賣，市場開始瘋狂起來了，讓我有點擔心。建議你往這方面轉型，打造連鎖租房品牌，資金的問題你不用愁，假如衡大擁有一兩百萬間小公寓，國內第一房企的寶座，肯定會被你坐得穩穩當當，橫穿牛熊，前途無量……”
很簡單的算術題。
一二線城市的公寓租金，將來平均算兩千塊一個月，一年也就是兩萬四千塊。
假如有個八成的出租率，一百萬間公寓租出去八十萬間，每年收租就接近兩百億人民幣，另外還有物業管理、停車費、廣告、零售之類的額外收入。
雖說初期投入也很巨大，但好在一次性投入完，回報周期可能長達上百年時間，平均收益率超過蘇業豪投資的水電站。
更妙的是，暫時還沒人跟他競爭，倘若打著解決租房難題的旗號，有機會再次繞過土拍，并且享受到貸款利率方面的優惠。
將來邊開發邊質押貸款，要不了幾年就能將雪球滾大，到時候跟四海國際的房產中介公司合作，又有互聯網平臺幫忙宣傳，尋找租客不成問題。
別人玩不轉這么大的盤子，房子開發出來賣不出去，會被融資成本逼上絕路。
而蘇業豪并不擔心這些。
他甚至沒必要專門跟銀行打招呼，稍微放出點風聲出去，銀行的人自己就會排著隊跑來，哭著喊著要把錢送給他。
至于晴天送傘，雨天收傘之類，沒人會有那么大的膽子。
如今蘇業豪咳嗽一聲，整個a股和港股都會地動山搖，要是跺跺腳，gdp目標漲幅也可能降低一兩個點。
所謂“金融戰略級”的頭銜，可不是開玩笑的。
; 值得一提的是，資產管理集團，在全球范圍內管理的財產規模，已經超過三千一百億美元。
至少內地沒有那么頭鐵的銀行，敢冒著引發金融震蕩的風險，去抽蘇業豪的貸款，所謂大而不倒、富可敵國等詞語，如今就像是為他量身打造。
既然蘇業豪說不用為資金擔心，徐老板瞬間放心，笑呵呵回答說：
“身為地產商，誰不希望像四海國際、像新鴻基、九龍倉那樣，開發一個項目以后躺著收租，比我們折騰來折騰去輕松多了。主要是情況不允許啊，一來租售比差距太大，租金還沒貸款利率高，二來又太占用資金，不過既然蘇總已經有決定，還愿意幫忙，那我就照著執行，等調查了解完以后，做份報告送給您？”
蘇業豪點點頭，說道：
“好，不用喊您，把我喊老啦。關于租售比的問題，各國情況不同，歐洲許多人一輩子不買房，我們則是能自己買就自己買，哪怕沒錢，貸款也要硬上。”
徐老板接口說道：
“是啊，說租售比低就證明房價過高，顯然也存在誤區，人口都往大城市里擠，買了房一住就是一輩子，很多不再進入流通市場。人均收入可能跟房價不匹配，但哪怕只有一小批人有錢，潛在購房者的數量還是很驚人，一二線城市房子不是太多，而是太少了，落戶、教育等等都跟房子綁定，靠租房不夠方便。”
蘇業豪有點醉，腦袋依舊清醒著，聽完補充說：
“話又說回來了，假如不設置門檻，恐怕要不了幾年，滬市、四九城、鵬城這些地方，人口就能膨脹到七八千萬，中小型城市會迅速喪失吸引力，歸根結底還是人口過多的問題。”
徐老板接著又說道：
“假如大規模開發小型公寓式的住宅，采用裝配式建筑會不會方便一點，直接在其他地方建造好，跟搭積木一樣往上蓋。”
蘇業豪當然知道什么是裝配式建筑，想了想回答說：
“運輸比較麻煩，成本會比普通建筑高，隔音、抗震性能也稍微差一點，感覺沒什么必要。我建議到時候多開發些兩梯八戶、或者四梯十六戶，帶走廊的戶型，爭取做到南北通透。到時候學學國外長租公寓的管理，哪位租戶不守規矩就清退出去，既然是做長久的買賣，樹立好口碑很重要，另外還有樓層之間的噪音，必須把舒適度提高上去。”
徐老板原本以為是要開發商住樓，聽見這番話后才意識到，原來真打算建造些小住宅，不然很難實現南北通透。
建造肯定沒問題，可這成本，會比把空間利用到極致的商住樓，稍微高一點。
按照平均一套十五萬人民幣的成本計算，假如建造一百萬套，總投資額就是一千五百億人民幣，這個數目簡直讓他頭昏腦漲。
好在有蘇業豪撐腰，雖然覺得很夸張，貌似又不是什么大不了的事情。
徐老板已經可以提前想象，一旦將這個計劃公布出去，同行們將會有多羨慕……
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